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明白房产处置过程中常见的执行障碍及对策2021/4/12 7:21:03

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发表于 2021-4-12 07:21:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

法拍房来是法院拍卖房产的简称,是指当债务人(业主)无力履行按揭合约,或无法清偿债务时,由债权人通过正规司法程序进行申请,再由法院强制执行拍卖的房产。法拍房联系方式:400-9918-789


房产处置过程中常见的3个执行障碍及对策

1、【长期租赁】

执行实务中,有时候会出现不合理的长期租赁,如长达10年以上租赁期,租金全部付清或抵债。可能涉及恶意租赁,以设定长期租赁权妨碍执行。

对此,“拍卖变卖规定”第31条规定,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故租赁权的设定,若影响在先的担保物权,法院可依法去除。但是没有抵押权的情况下,申请执行人只能通过诉讼程序来举证推翻该租赁权的效力。

(按:《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第三十一条规定,“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”)

在举证责任上。有观点认为,没有备案的租赁合同不能对抗已公示的抵押权,故举证责任应在租赁权人。另一种观点认为,备案并非租赁合同的生效要件,故不能仅凭租赁合同是否备案来判断是否涉及恶意租赁。

在证据渠道方面。有观点认为,考虑到企业工厂的租赁合同一般会在税务部门交纳税费。故可以通过税单日期来确定租赁合同的实际发生日期,从而避免被执行人倒签租赁合同,制造恶意租赁。但考虑到我国在此领域的税收征管尚不完善,故此经验主要依靠法官在个案中裁量发挥。

2、【关于唯一住房】

考虑到唯一住房的有关研讨比较丰富。讨论重点是如何推进。

(一)被执行人下落不明,房产无人居住的,应推定被执行人放弃居住权利,或推定被执行人有能力自行解决住房问题。该房产应当及时拍卖处理。

(二)对被执行人或案外人使用房屋,以致无法腾空拍卖的,应当允许以不交吉形式(即法院不负责腾屋交付)拍卖房产。此种处理会导致房产交易流拍、交易价值降低。但由于是被执行人自己行为导致,故交易价值降低亦属于其自行承担的风险。至于买受人取回房屋的问题,因拍卖前已充分披露,故执行程序中不作处理,买受人可另行法律途径处理。

对此,观点一认为,有利于唯一住房问题的处置,买受人在取回房屋问题上也比法院有更多措施和灵活性。但考虑各地没有统一规范,有关省、市法院应当在辖区内制定细则,以利贯彻。

观点二则认为,如果是银行作为申请执行人,不交吉拍卖导致抵押物价值降低,债权受偿比率偏低,甚至不足以清偿本金。从银行业内部监管来看,是不适宜的。

观点三认为,不交吉拍卖形式,并没有实际解决唯一住房的问题,只是将矛盾转移到了买受人与房屋使用人之间。

3、【关于在后查封案件对房产的执行】

实务中出现过:A案诉讼保全查封房屋,但因诉讼程序未完结房产未处置,而B案执行案轮候查封房屋,因查封未生效而无法处置房产。由此产生在后查封案件能够执行房产的问题。

对此,观点一认为,由于B案未实际查封房产,故无权对该房产进行拍卖处理。应等到A案审理终结转入执行程序,或者解封房产后B案实际查封后,方可以处理。

观点二认为,A案的诉讼保全并不妨碍B案的执行处置。B案得对房产进行拍卖处置,但拍卖前应明确告知有关当事人:拍卖变价款中将预留首封诉讼保全的债权数额。而如果A案经判决后败诉,或判令债权数额少于保全债权数额,则将应对预留款中的剩余款进行二次分配。

                                                       

         

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